抹面砂浆除了要求具有良好的和易性，还容易抹面成均匀光滑的薄层，便于施工；还要求有较高的粘结力，砂浆层应与基体粘结牢固，长期使用不开裂、不脱落。好的抹面砂浆可以保护建筑物和墙壁。能抵抗风、雨、雪等自然环境对建筑物的侵蚀，提高建筑物的耐久性。砂浆抹面后，墙体或其他构件的表面可以平整、光亮、美观。
抹面砂浆的稠度可根据基层材料来确定。选择普通砂浆时，应同时考虑其可操作性，包括砂浆的保水性、粘结性、触变性，以及初期抗裂性、粘结强度、抗压强度、后期抗裂性等多个指标，砂浆的其他性能不应只受一个指标的影响。
砂浆的使用应根据建筑立面的尺寸精度和墙体的结构形式确定。比如，由于砌块之间灰缝多，砌块尺寸偏差大，砖墙一般用普通抹面砂浆。钢筋混凝土结构，如果模板尺寸精度偏差较大或混凝土墙板与梁的截面尺寸不一致，那么也必须做普通抹面；如果钢筋混凝土结构基层尺寸精度偏差较小，则可采用薄砂浆抹面。
